不動産の生前贈与

贈与とは無償で財産を相手方に与える契約です。

贈与の中でも生前贈与は、存命中に子や配偶者などの推定相続人に対して財産を譲る、「相続の前倒し」という意味で用いられることが多いと思います。

ただし、贈与税が課税される場合がありますので、十分注意が必要です。

贈与はあげる側と受け取る側の意思の合致により成立しますので、特に形式は定められていません。

不動産を贈与したい場合は、贈与による不動産の所有権移転登記が必要になりますので、贈与契約書を作成することが一般的です。

不動産の所在地を管轄する法務局に登記を申請します。
なお、贈与対象の不動産について、周囲の道路（私道持分）や建物の底地について物件の漏れがないか等の調査も必要です。

■贈与者側（あげる側）
①権利証（登記済証・登記識別情報）
②印鑑証明書（発行後3カ月以内）
③実印
④評価証明書または固定資産税納税通知書
⑤贈与を証する書面（贈与契約書）

■受贈者側（もらう側）
①住民票
②認印

戸籍等が必要ないので、相続登記に比べると必要書類は少なくて済みます。

■司法書士報酬
契約書作成、登記手続き一式　 15万円（税別）～

■登録免許税（登記申請時にかかる税金）
不動産評価額の２％
例）固定資産評価額1000万円の土地を贈与すると、20万円の登録免許税がかかります。

※ちなみに、相続登記の登録免許税の税率は0.4％なので、相続に比べると贈与は割高です。

贈与に関しては税金問題が最大の関心事になると思います。
税務署は不動産の登記記録を把握していますので、贈与の事実は発覚します。
不動産の贈与に際してかかる税金は登録免許税に加えて
・贈与税
・不動産取得税
の２つがあります。
不動産取得税は不動産評価額の3％～4％ですが、贈与税は年間110万円の非課税枠を超える場合は最大で55％の税率になるので、贈与税についての検討は必須となります。

相続時精算課税とは、2500万円まではいったん贈与税がかからず、相続時にこれまでの贈与分を相続税の計算に組み入れて納税する制度です。

基本的には税金の先送りですので節税にはなりませんが、贈与税の負担なく生前にまとまった財産を移転できます。

2500万円を超える部分は一律20％の贈与税がかかりますが、支払った贈与税は相続税から控除されます。

①贈与者が贈与を行った年の1月1日に60歳以上であること
②贈与者が父母・祖父母（直系尊属）であること
③受贈者（受け取る側）が18歳以上の子または孫（直系卑属）であること
④贈与があった年の翌年2月1日から3月15日までの間に税務署に届出をすること

・選択した年以降の贈与は原則、相続財産の計算に組み入れられる
・小規模宅地の特例が使えなくなる
・兄弟姉妹間の相続には適用がない

小規模宅地の特例は、自宅不動産を相続により取得した場合の相続時評価額を、最大80％下げるという大きな効果がありますが、先に贈与してしまうとこの適用が受けられません。

相続税の基礎控除＝3000万円+600万円×法定相続人の数

相続人が３名の場合は4800万円までは相続税がかかりません。
相続税がかからない人であれば、好きなタイミングで相続人に財産を移転できるというメリットがあります。

賃貸用のアパートやマンションを持っている場合は、生前贈与することによりその後の収益を相続財産から逃がすことができます。

贈与をしないままであれば賃料収入は相続財産に積み上がりますが、贈与をすれば以後の賃料収入は受贈者の固有財産になります。

財産を特定の相続人に継がせたい場合は、生前に他の相続人に説明の上、贈与しておくことで争いが未然に防げる可能性があります。